Eximición de mejoras: cuando el edificio no puede

¿Qué dice el artículo 8° inciso l?

La ley habilita a los institutos que funcionan en edificios antiguos a solicitar la eximición de determinadas mejoras. El texto pide dos cosas, y las dos son documentación técnica.

Primero, un informe técnico fundado, firmado por profesional matriculado. Fundado quiere decir que explique por qué la exigencia no puede cumplirse en ese edificio concreto, con planos, medidas y verificación, no con una descripción general.

Segundo, alternativas compensatorias. Medidas que sustituyan a la exigencia original sin bajar el nivel de seguridad del establecimiento. La ley no acepta que el ítem quede vacío: acepta que se resuelva de otra manera.

Leído junto con el artículo 4°, que habla de adecuación progresiva para los institutos existentes, el esquema se entiende. El legislador sabía que muchas escuelas privadas de la Ciudad funcionan en edificios que son casas de principios del siglo pasado. No pidió lo imposible, pidió que lo imposible se demuestre y se compense.

¿Cuándo corresponde pedirla, y cuándo no?

Esta es la parte donde conviene ser honesto con uno mismo antes de presentar nada.

Corresponde cuando la mejora es materialmente imposible. La superficie no existe, la estructura no lo permite, el desnivel no se puede salvar dentro del predio.

Corresponde cuando el inmueble está catalogado o incluido en un área de protección histórica, y la intervención necesaria chocaría con el régimen patrimonial. En la Ciudad, las obras sobre inmuebles catalogados requieren visado patrimonial, y ese es un dato objetivo que el informe puede acreditar.

Corresponde cuando la escuela funciona en un inmueble alquilado y el propietario no autoriza una intervención que afecta la estructura o la configuración del edificio. Es una imposibilidad jurídica, y es demostrable.

No corresponde cuando el problema es de presupuesto. Ese es el uso equivocado, y es el más común. Una eximición pedida porque este año no hay plata se presenta sin fundamento técnico, no se aprueba, y queda registrada como un intento fallido sobre un ítem que sigue observado. El instrumento correcto para el problema presupuestario no es la eximición: es un plan de etapas con plazos realistas declarados en la ficha.

¿Qué es una alternativa compensatoria?

Es el corazón del informe y es lo que separa una eximición que se aprueba de una que no.

La lógica es de riesgo, no de trámite. Si no se puede eliminar la causa, se reduce la consecuencia. Algunos ejemplos del tipo de razonamiento que se propone:

Si no se puede ensanchar un medio de salida, se puede limitar la ocupación de los locales que descargan sobre él, reasignando las aulas de mayor matrícula a la planta baja o a los sectores con salida directa. El cálculo de medios de salida se rehace con la nueva distribución.

Si no se puede sectorizar como manda la carga de fuego, se puede reducir la carga de fuego: sacar el depósito de ese sector, cambiar revestimientos por materiales tratados, reubicar el archivo. El estudio de carga de fuego se recalcula y se acompaña.

Si no se puede construir un sanitario adaptado en cada nivel, se puede concentrar la accesibilidad en planta baja y reorganizar el uso de los locales de modo que ningún alumno o docente con movilidad reducida dependa de un nivel superior.

Si no se puede instalar detección cableada por la protección patrimonial de los cielorrasos, se puede proponer un sistema de menor impacto físico y mayor cobertura de mantenimiento.

Ninguna de estas alternativas se sostiene sola. Cada una necesita el cálculo que la respalda. Una alternativa compensatoria sin verificación numérica es apenas una opinión, y con una opinión no se exime ningún ítem.

¿Cómo se arma el informe?

En la práctica, el informe que preparamos tiene siempre la misma columna vertebral.

El ítem observado, transcripto tal como figura en la ficha, sin reformular.

La verificación de la imposibilidad, con plano, medidas y el cálculo que demuestra que la exigencia no se cumple ni se puede cumplir en ese edificio. Acá entra el relevamiento, y acá es donde se define si el informe es fundado o es una carta.

El encuadre normativo del obstáculo, cuando lo hay: la catalogación, la protección del área, la restricción del contrato de locación.

La alternativa compensatoria propuesta, con su propio cálculo, y la comparación de nivel de seguridad entre la exigencia original y la alternativa.

Las medidas de gestión que acompañan a la medida física: procedimiento, capacitación, simulacro, mantenimiento. La compensación casi nunca es sólo constructiva.

Firma de profesional matriculado y encomienda.

Si el edificio cambia, la eximición no es para siempre

Un punto que conviene tener claro. La eximición se otorga sobre un edificio y un uso determinados. Si después la escuela amplía, cambia la distribución, incorpora un nivel o aumenta la matrícula, las condiciones que fundamentaron la eximición cambian con ella, y el informe hay que revisarlo.

Es la misma lógica que atraviesa toda la Ley 2189: la ficha se completa todos los años porque el edificio y su uso son cosas vivas. Una eximición obtenida en 2019 sobre una planta que hoy no es esa planta, no protege nada.

¿Cómo lo trabajamos?

Estudio TREO hace el relevamiento, la verificación técnica, el informe fundado con sus cálculos y la propuesta de alternativas compensatorias, con firma de profesional matriculado y encomienda visada.

Cuando la alternativa compensatoria implica obra, hacemos también los planos, el anteproyecto y el proyecto, la tramitación ante DGEGP y DGROC y la dirección de los trabajos. La ejecución la contrata el colegio con las empresas o gremios que elija, bajo nuestra coordinación.

No hay honorarios base ni abono mensual. El informe de eximición se cotiza por ítem y por edificio, porque el trabajo real depende de cuántas exigencias haya que verificar y de qué tan lejos esté el edificio de cada una. Escribinos con la ficha y el listado de ítems que querés eximir, y te decimos cuáles tienen chance y cuáles conviene resolver.

¿Por qué elegirnos?

Hacemos el diagnóstico, el proyecto y la dirección de obra. La obra la contratás vos.

Del ítem observado al plano ejecutivo

La Ficha DEM señala qué falta, pero no dice cómo se resuelve ni cuánto cuesta. Nosotros tomamos esas observaciones y las convertimos en documentación: relevamiento, cómputo, anteproyecto y proyecto ejecutivo. Recién con eso en la mano una escuela puede decidir qué encara este año y qué el que viene.

Dos organismos, un solo interlocutor

El mismo edificio se presenta ante la DGEGP como establecimiento educativo y ante la DGROC como obra, con exigencias distintas para el mismo plano. Preparamos y seguimos las dos presentaciones desde el estudio, para que la escuela no tenga que aprender a hablar dos idiomas administrativos a la vez.

La ejecución la contrata directamente el colegio, con las empresas o gremios que elija. Estudio TREO coordina y dirige: controlamos que lo que se construye sea lo que se proyectó y lo que el organismo va a aprobar. Sin honorarios base ni abono mensual, cada tarea se cotiza por separado.

Vos contratás la obra, nosotros la dirigimos

¿Dónde estamos?

Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta. Buena parte del trámite es digital: la Ficha DEM y el listado de Referentes se cargan por SINIGEP, y los expedientes de obra se presentan por TAD ante la DGROC, que está en Av. Martín García 384. Pero acá lo presencial no es un detalle: la adecuación edilicia arranca con un relevamiento en el edificio, medido y fotografiado, y ese relevamiento conviene hacerlo con la escuela vacía, fuera del horario de clase o en receso. Trabajamos en establecimientos de toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Caballito, Ciudad Aut. de Buenos Aires

Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs

WhatsApp: 11 2281-2143

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