De la Ficha DEM al proyecto de obra

¿Qué es lo que estás firmando?

La ficha se carga por SINIGEP y tiene carácter de declaración jurada. En el sistema figura como «DJ Ficha DEM (Ex Anexo D)», porque reemplazó al viejo Anexo D de la Plataforma. La Disposición 1/UERESGP/2022 reordenó todo el esquema, derogó las disposiciones 3/2011, 4/2011 y 9/2019, y rige desde el 3 de enero de 2023.

Que sea declaración jurada cambia el peso de lo que se escribe. Si declarás una medida correctiva y un plazo, ese plazo queda registrado. Si el año siguiente el ítem sigue observado, no aparece como un problema nuevo: aparece como un incumplimiento de lo que vos mismo declaraste. Y como el artículo 18 obliga al titular a completar la ficha anualmente y a exhibir las fichas a los padres, la serie histórica queda a la vista.

Por eso el consejo es simple y poco cómodo: no declares plazos que no tengan un proyecto detrás.

El primer corte: certificado, obra menor, obra con permiso

Antes de pensar en presupuestos, cada ítem observado tiene que caer en una de tres canastas. Es el trabajo que hacemos en el relevamiento inicial y es el que más tiempo ahorra después.

Se resuelve con certificado o medición. Puesta a tierra, tratamiento ignífugo, vidrios de seguridad, juegos, instalación de gas, instalación eléctrica. Son ítems que se acreditan con la firma de un profesional matriculado y un ensayo. No hay obra, hay verificación. Salvo que la medición dé mal, y ahí el ítem se muda de canasta.

Se resuelve con obra menor. Cambio de sentido de apertura de puertas, pasamanos, señalización, luces de emergencia, reubicación de un depósito, reemplazo de un revestimiento. Entra en un receso de invierno y no necesita expediente de obra.

Necesita proyecto y permiso. Todo lo que toca estructura, superficie, medios de salida o sectorización. Acá hay planos, hay expediente y hay plazos de organismo. Es la canasta que define el cronograma real de la escuela, y la única que conviene empezar a mover un año antes.

Los rubros que casi nunca se resuelven con papeles

La propia Disposición 1/UERESGP/2022 dejó una pista en su artículo 3°, donde fija un cuadro de plazos específico para dos rubros: accesibilidad y planos de incendio. No es casualidad que sean justamente esos dos. Son los que no se cierran con un certificado.

Accesibilidad. Circulación, salvado de desniveles, sanitario adaptado. Casi siempre come superficie útil y muchas veces toca estructura. En un edificio entre medianeras, el sanitario adaptado suele salir de sacrificar un aula chica o un office, y esa decisión es de dirección del colegio, no del proyectista.

Planos de incendio. No es dibujar el plano: es que el edificio dé. De la carga de fuego sale la sectorización, de la sectorización salen tabiques y puertas resistentes al fuego, y de ahí sale detección y extinción. Es la cadena que más presupuesto consume y la que más se subestima.

A esos dos hay que sumarles los rubros de Higiene - Sanitización e Instalaciones Eléctricas, que se modificaron durante 2025. Si tu escuela viene arrastrando observaciones de ejercicios anteriores en esos rubros, conviene revisarlas contra la versión vigente y no contra la que tenías cargada.

Verificar el registro antes de dibujar

Este es el paso que más veces se saltea y el que más caro sale saltearse.

Antes de proyectar cualquier ampliación o modificación, hay que ver qué tiene registrado el edificio en la DGROC. Es muy frecuente que un establecimiento con varias décadas de funcionamiento tenga superficie construida que nunca se registró: un entrepiso, un aula ganada sobre un patio, un SUM cerrado en los noventa, una casa lindera anexada.

Mientras nadie presente nada, eso duerme. Pero en el momento en que la escuela ingresa un expediente de obra por una adecuación, el organismo mira el antecedente registrado, y la diferencia entre lo que existe y lo que está registrado aparece sola. Ahí la adecuación deja de ser una adecuación y arrastra una regularización, con otros tiempos y otro costo.

No es un motivo para no hacer la obra. Es un motivo para saberlo antes de comprometer un plazo en la ficha.

El cómputo, las etapas y el calendario escolar

Con los ítems clasificados y el registro verificado, recién ahí tiene sentido computar. Y computar en una escuela quiere decir dos cosas a la vez: cuánto cuesta y cuándo se puede hacer.

Una escuela tiene tres ventanas de obra al año: enero, el receso de invierno y los fines de semana largos. Todo lo que implique romper, no se puede hacer con chicos adentro. Entonces el plan de etapas no se arma por prioridad técnica, se arma por combinación de prioridad y ventana disponible.

En la práctica eso significa trabajar hacia atrás. Si la obra pesada se ejecuta en enero, el permiso tiene que estar antes de fin de año, el expediente ingresado varios meses antes, y el proyecto cerrado antes de eso. Un anteproyecto que se aprueba en septiembre llega bien a enero. Uno que se aprueba en noviembre, no, y la escuela pierde un año entero de ventana.

¿Qué entregamos?

Relevamiento del edificio, medido y fotografiado, con la Ficha DEM y las observaciones anteriores a la vista.

Documentación de diagnóstico: cada ítem observado clasificado en las tres canastas, con lo que hace falta para cerrarlo.

Verificación registral del inmueble en la DGROC antes de proyectar.

Planos, anteproyecto y proyecto ejecutivo, con cómputo y plan de etapas ajustado al calendario escolar.

Tramitación ante DGEGP y DGROC, y dirección de obra.

La ejecución de los trabajos la contrata el colegio, con las empresas o gremios que elija, bajo nuestra coordinación. No hay honorarios base ni abono mensual: cada tarea se cotiza por separado, según lo que salga del diagnóstico y según el alcance que la escuela decida encarar en cada etapa.

¿Por qué elegirnos?

Hacemos el diagnóstico, el proyecto y la dirección de obra. La obra la contratás vos.

Del ítem observado al plano ejecutivo

La Ficha DEM señala qué falta, pero no dice cómo se resuelve ni cuánto cuesta. Nosotros tomamos esas observaciones y las convertimos en documentación: relevamiento, cómputo, anteproyecto y proyecto ejecutivo. Recién con eso en la mano una escuela puede decidir qué encara este año y qué el que viene.

Dos organismos, un solo interlocutor

El mismo edificio se presenta ante la DGEGP como establecimiento educativo y ante la DGROC como obra, con exigencias distintas para el mismo plano. Preparamos y seguimos las dos presentaciones desde el estudio, para que la escuela no tenga que aprender a hablar dos idiomas administrativos a la vez.

La ejecución la contrata directamente el colegio, con las empresas o gremios que elija. Estudio TREO coordina y dirige: controlamos que lo que se construye sea lo que se proyectó y lo que el organismo va a aprobar. Sin honorarios base ni abono mensual, cada tarea se cotiza por separado.

Vos contratás la obra, nosotros la dirigimos

¿Dónde estamos?

Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta. Buena parte del trámite es digital: la Ficha DEM y el listado de Referentes se cargan por SINIGEP, y los expedientes de obra se presentan por TAD ante la DGROC, que está en Av. Martín García 384. Pero acá lo presencial no es un detalle: la adecuación edilicia arranca con un relevamiento en el edificio, medido y fotografiado, y ese relevamiento conviene hacerlo con la escuela vacía, fuera del horario de clase o en receso. Trabajamos en establecimientos de toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Caballito, Ciudad Aut. de Buenos Aires

Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs

WhatsApp: 11 2281-2143

Estudio Treo SRL

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